Chaque début d'année, nous établissons un classement des marchés les plus propices aux opérations de marchand de biens. L'édition 2025 s'appuie sur l'analyse de plus de 500 opérations réalisées ou en cours, complétée par les données notariales et les statistiques de commercialisation des principaux acteurs du marché. Voici les grands enseignements.
Méthodologie
Notre classement intègre quatre critères pondérés :
- La marge brute médiane sur les opérations de division et rénovation (pondération 40 %).
- Le délai de commercialisation moyen à la revente (pondération 25 %).
- La disponibilité d'actifs à travailler, c'est-à-dire le volume de biens nécessitant rénovation ou division (pondération 20 %).
- La dynamique démographique et économique de la ville (pondération 15 %).
Le podium 2025
1. Marseille — Score global : 87/100
Marseille confirme sa montée en puissance entamée en 2023. La ville offre en 2025 la combinaison rare d'un parc immobilier ancien abondant, de prix d'acquisition encore modérés dans de nombreux arrondissements, et d'une demande locative et à l'achat en forte croissance. La marge brute médiane sur les opérations analysées s'établit à 23,4 %, la meilleure de notre panel.
Les arrondissements les plus actifs : 4e, 5e, 13e (divisions d'immeubles), et le secteur Joliette/Arenc pour les opérations de rénovation complète.
2. Rennes — Score global : 84/100
Rennes s'impose comme la grande gagnante de l'Ouest. Portée par un tissu économique dynamique (Tech, universités, services), la capitale bretonne affiche une tension locative parmi les plus fortes de France. Les délais de commercialisation y sont exceptionnellement courts (38 jours en moyenne), ce qui limite considérablement le coût de portage financier. Marge brute médiane : 19,8 %.
3. Strasbourg — Score global : 82/100
Souvent oubliée dans les analyses nationales, Strasbourg tire son épingle du jeu grâce à un parc de maisons individuelles et d'immeubles alsaciens offrant de belles opportunités de division. Le marché est moins concurrentiel que Paris ou Lyon, ce qui préserve les marges d'acquisition. Marge brute médiane : 21,2 %.
Le top 10 complet
- 1. Marseille — 23,4 % de marge médiane
- 2. Rennes — 19,8 %
- 3. Strasbourg — 21,2 %
- 4. Nantes — 18,5 %
- 5. Montpellier — 20,1 %
- 6. Lyon (périphérie) — 17,9 %
- 7. Bordeaux — 18,2 %
- 8. Tours — 20,8 %
- 9. Lille — 17,4 %
- 10. Toulouse — 16,9 %
Les révélations 2025 : les villes moyennes à surveiller
La vraie surprise de notre analyse 2025 concerne les villes moyennes, souvent délaissées par les marchands de biens installés dans les grandes métropoles. Plusieurs marchés offrent des opportunités exceptionnelles, notamment :
Angers
En forte croissance démographique, Angers combine des prix d'acquisition encore accessibles (médiane à 2 850 €/m²) et une demande estudiantine et de jeunes actifs soutenue. Les opérations de division d'appartements bourgeois du centre-ville affichent des marges supérieures à 22 %.
Amiens
Surprenant choix, Amiens bénéficie d'un parc immobilier d'avant-guerre très abondant, de prix d'entrée très bas (médiane à 1 750 €/m²) et d'une population étudiante captive. Les opérations de rénovation-division sur les maisons de ville du centre offrent des marges brutes proches de 25 %, les plus élevées de notre panel.
Reims
Profitant du développement du Grand Paris Express et de sa position géographique, Reims attire une nouvelle population de télétravailleurs parisiens. Les marges sur les opérations de rénovation énergétique y sont élevées, soutenues par une demande croissante pour des produits qualitatifs.
Les marchés en recul
Plusieurs marchés qui dominaient notre classement il y a 3 ans sont en net recul en 2025 :
- Paris intramuros : les prix d'acquisition ont nettement progressé depuis mi-2025, comprimant les marges. La rentabilité des opérations classiques passe difficilement les 12 % brut.
- Bordeaux centre : la correction des prix a cessé et les acheteurs sont revenus, mais la concurrence entre marchands de biens s'est intensifiée, tirant les prix d'acquisition vers le haut.
- Lyon centre : même phénomène qu'à Paris, avec des marges de plus en plus serrées sur le foncier central.
Les tendances de fond pour 2026
Trois tendances structurelles se dégagent et orienteront les meilleures opportunités en 2026 :
- La périurbanisation accélérée : les communes de première et deuxième couronne des grandes métropoles attirent de plus en plus d'actifs en télétravail, créant une demande de rénovation sur un parc souvent vétuste.
- La spécialisation DPE : comme détaillé dans notre article sur les passoires thermiques, ce segment offre les meilleures marges d'entrée du marché.
- Le commerce converti en logements : la mutation du commerce de centre-ville libère des locaux commerciaux facilement convertibles en logements dans les villes où la demande résidentielle est forte.
Conclusion
2025 a confirmé que les meilleures opportunités pour les marchands de biens ne se trouvent plus systématiquement dans les grandes métropoles. Les villes moyennes dynamiques, combinant parc ancien abondant, prix d'acquisition raisonnables et demande soutenue, offrent en 2025-2026 des conditions exceptionnelles pour les opérateurs bien préparés. La clé reste la même : une analyse de marché rigoureuse avant chaque opération et une maîtrise stricte des coûts.