La loi de finances pour 2026, promulguée fin décembre 2025, apporte plusieurs modifications substantielles au régime fiscal des marchands de biens. Certaines mesures sont favorables à l'activité, d'autres imposent de nouvelles contraintes. Voici un décryptage exhaustif des dispositions qui vous concernent directement.

1. Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : vers une harmonisation nationale

L'une des mesures les plus attendues concerne les droits de mutation. Le gouvernement a introduit un plafonnement du taux départemental à 4,5 %, contre des pratiques pouvant atteindre 4,9 % dans certains départements. Pour les marchands de biens, qui bénéficient déjà d'un régime dérogatoire avec un droit fixe de 125 € sous condition de revente dans les 5 ans, cette mesure a un impact indirect mais réel : elle réduit l'avantage concurrentiel du régime spécial dans les territoires où le différentiel était le plus fort.

À retenir : le régime marchand de biens (article 1115 du CGI) reste inchangé dans ses conditions d'application. L'engagement de revente dans les 5 ans est maintenu, tout comme la possibilité de proroger de 2 ans sur demande motivée.

2. TVA immobilière : clarification du champ d'application

La loi de finances 2026 clarifie enfin la frontière entre immeubles anciens et immeubles neufs pour l'application de la TVA. Est désormais explicitement défini comme immeuble neuf tout bien achevé depuis moins de 5 ans ou ayant fait l'objet de travaux portant sur plus de 80 % de la valeur de reconstruction, peu importe la date d'achèvement originelle.

Cette précision législative met fin à plusieurs années d'incertitude jurisprudentielle. Elle a deux conséquences majeures pour les marchands de biens :

  • Les opérations de réhabilitation lourde sont désormais systématiquement soumises à la TVA sur le prix total, et non sur la marge.
  • Les immeubles acquis comme « anciens » mais transformés par des travaux importants basculent dans le régime TVA de plein droit à la revente.

3. Contribution sur les plus-values de cession : une nouveauté à surveiller

La grande nouveauté de cette loi de finances est l'instauration d'une contribution additionnelle sur les bénéfices exceptionnels pour les entreprises réalisant des cessions immobilières supérieures à 2 millions d'euros. Cette contribution, fixée à 3,5 %, s'applique à la fraction du bénéfice net de cession dépassant un seuil de rentabilité de 25 % calculé sur le prix d'acquisition total (foncier + travaux + frais).

Pour une opération typique à 1 M€ de prix d'achat avec 30 % de rentabilité, le calcul est le suivant :

  • Bénéfice net : 300 000 €
  • Seuil d'exonération (25 % de 1 M€) : 250 000 €
  • Base de la contribution additionnelle : 50 000 €
  • Contribution : 1 750 €

L'impact reste limité pour les opérations courantes. En revanche, pour les opérations de grande envergure avec des marges élevées, la contribution peut représenter une charge non négligeable.

4. Crédit d'impôt rénovation énergétique pour les professionnels

Sur un plan plus favorable, la loi de finances 2026 pérennise et étend le crédit d'impôt rénovation énergétique des bâtiments tertiaires aux opérations réalisées par des marchands de biens sur des immeubles à usage mixte. Concrètement, si vous rénovez un immeuble comportant au moins 30 % de surfaces à usage professionnel ou commercial, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt de 30 % des dépenses de rénovation énergétique, plafonné à 25 000 € par opération.

5. Régime de la SCI IS : attention au changement de doctrine

La direction générale des finances publiques a accompagné la loi de finances d'une mise à jour de sa doctrine sur les SCI soumises à l'IS utilisées par des marchands de biens. L'administration fiscale renforce sa position concernant la requalification en activité commerciale des SCI dont l'objet réel est la réalisation d'opérations d'achat-revente. Les SCI IS utilisées de manière récurrente pour des opérations de type marchand de biens s'exposent désormais à une requalification d'office entraînant l'application des cotisations sociales sur les bénéfices distribués.

Conseil pratique : si vous réalisez plus de deux opérations par an via une même SCI IS, consultez votre expert-comptable pour sécuriser votre montage juridique.

6. Ce qui ne change pas

Malgré les rumeurs qui ont circulé en fin d'année 2025, plusieurs dispositions fondamentales restent inchangées :

  • Le taux réduit de TVA à 10 % pour les travaux d'amélioration dans les logements anciens est maintenu.
  • L'abattement pour durée de détention en matière de plus-values professionnelles reste suspendu pour les activités de marchand de biens.
  • La déductibilité des intérêts d'emprunt dans le cadre de l'IS n'est pas plafonnée différemment pour les MDB.

Conclusion : adapter sa stratégie

La loi de finances 2026 ne révolutionne pas le régime fiscal des marchands de biens, mais elle introduit des nuances importantes qui méritent une révision de vos modèles financiers. La contribution additionnelle sur les bénéfices exceptionnels et la clarification du régime TVA sur les réhabilitations lourdes sont les deux points à intégrer immédiatement dans vos simulations d'opérations. Utilisez MDBpilot pour recalibrer vos projections avec les paramètres 2026 dès aujourd'hui.